生涯現役！最年長合格者

鑑定士を目指した動機

私は長年、商社に勤務し、その間7年間のシドニー駐在を含めオフィス、ホテル、高層住宅、リタイアメント・ヴィレッジ等の海外不動産開発に10年余り従事しました。そして、英文の鑑定評価書や欧米の不動産鑑定士達と接する機会も多く、鑑定評価に興味を持ちました。その後、会社の経営悪化に伴い、希望退職に応じることとなり、退職後は他の業界で数年間勤務後、鑑定士を目指すことにしました。既に50歳を越えており再就職しても定年まで10年足らず、一方、人生80年時代に備えて将来的には独立開業も可能な不動産鑑定士の資格の取得を目指して、2004年11月から東京リーガルマインド（LEC）の超短期合格塾（通称：山田塾）で鑑定士試験の勉強を始めました。しかし、合格までの道のりは決して楽なものではなく、途中何度か諦めかけましたが、LECの受験仲間と互いに励まし合いながら二年間勉強を続けました結果、二度目の受験（2006年度）では全国最高齢ながら合格できました。

1年目の勉強方法

2005年10月の宅建受験を機に不動産鑑定士試験にチャレンジしてみようという気持ちになり、予備校数校の講座説明会に参加し検討の結果、受講料が比較的安価で、しかも講師の先生方の並々ならぬ熱意を感じましたLECの山田塾で受験勉強を開始しました。前職で海外不動産開発に従事していたとはいえ、工学部（化学系）出身の私にとっては、当初は全ての科目が目新しいもので、しかも50歳を過ぎてからのチャレンジであったため、基準の暗記も始めの頃は1ページ覚えるのに丸1日かかり、しかも数日で忘れてしまうことを繰り返し、1年目の途中ではこの試験の合格は自分にはとても無理だと何度も諦めかけました。しかし、受験仲間の友人達と話してみると皆同じような悩みを持っていることに気づき、互いに慰め合い、励まし合いました。また、山田塾では担当講師との個別懇談会が定期的にあったので、学習上の悩み等も相談でき、精神的にも随分助かりました。そうこうしている内に、不思議なもので、この年齢になっても学習を繰り返すに連れ、自分でも驚くほど、暗記のスピード・記憶力や計算のスピード・正確性が上達するようになりました。またLECでは講師の先生方が講義・質疑応答・答案添削を通じて懇切丁寧に教えてくれましたので、初めての科目でも分かり易く覚えられたと思います。また教養科目ではテキストのほかにも試験委員対策の問題も講義中に適宜解説してもらえました。しかしながら、1年目（2005年度）は、模擬試験でも合格点とされる6割の壁がやたら厚く感じ、私にとっては民法と鑑定理論という苦手科目を克服できないまま本試験に臨むこととなり、また全般的に準備不足で、試験の合否が「直前ヤマ当て講座」の当たり外れの如何に強く依存せざるを得ない勉強方法となってしまい、力不足で失敗しました（結果：Cランク判定）。

2年目の勉強方法

LECのハイレベル講座に編入し、1年目の失敗を踏まえて苦手科目（私の場合は民法と鑑定理論が苦手でした。）の克服と、答練（論文）での全科目7割以上の得点を自己目標としました。学習方法は、私の場合は鑑定士試験の勉強に殆ど専念できましたが、会社に勤務しながらの受験の方等、人それぞれの事情に合った方法がベストと思いますが、私の2年目の学習方法を参考までに下記致します。
2005年9月から2006年3月末にかけては、本試験のことを考えてみても余りに出題範囲が広く、どこから手をつけたら良いのか気が遠くなるばかりであった為、LECのプログラムに沿って科目ごとに答練の出題範囲を集中的に学習し、論文科目の答練では7割以上取れれば喜び、6割以下の時は反省して復習を繰り返すなど一喜一憂しました。LECでは、講義終了後の質疑応答は勿論のこと、答練では毎回丁寧に答案添削及びコメントをしてもらえましたので、弱点の克服とモチベーションの向上に大いに役立ちました。出題範囲が定められた目前の答練で高得点を目指して勉強することにより苦手であった民法と鑑定理論を克服できました。（1年目は4−5割しか出来なかった両科目ですが、この時期には平均で6割以上取れるようになっていました。）
2006年4月から5月にかけては、短答式本試験対策（問題集および答練の復習）に殆ど注力しましたが、その間も鑑定基準等は忘れない程度に読んでいました。
5月下旬の短答式試験が終了した時点では、民法・経済学・会計学の教養三科目はかなり忘れかけていましたが、当時は未だ準備が進んでいなかった鑑定評価演習も含め、8月上旬の論文式本試験に備えて、毎日、鑑定理論4問、同演習1/2問、教養三科目各2問のノルマを自分に課し、LECのテキスト問題および答練を、この直前期だけで夫々2−3回転ほど繰り返し学習できたと思います。今年度から新試験科目として加わった鑑定評価演習は慣れるまでは苦労し、かなりの時間を要し、計算間違いばかりしていました。この科目は第1回および第2回公開模試では夫々4割程度しか出来ず、非常に焦りましたが、慣れるに従い日毎に計算の速度と正確さが加速度的に向上し、第3回公開模試では99点という高得点に至りました。このようにして苦手科目を克服し、第3回公開模試では全科目平均で初めて目標の7割に到達できました。

教材利用方法

私の場合は、余り時間的余裕がなかったので、LECのテキスト問題および答練を中心に学習しましたが、余裕のある人はLECの「こう書けシリーズ」などもしっかり学習すれば高得点で合格できると思います。なぜなら、例えば2006年度の論文式本試験を分析してみると：
（以下、「こう書け」「ズバリ的中」等はLECの教材名です。）

民法

• 問題1 - 債権譲渡（同時到達）及び相殺：「こう書け民法」No.54とNo.114の組み合わせ問題。答練でも何度か出題。
• 問題2 - (1)取得時効の援用：「ズバリ的中」出題予想判例No.3

経済学

• 問題1 - リスク回避者の効用関数と保険理論：「ズバリ的中」問題4、論文的中答練等。
• 問題2 - 財政赤字と景気後退、自動安定化装置、IS-LM-BP分析、AD-AS分析：テキスト、答練、「こう書け経済学」No.54、83、89、90等。

会計学

• 問題1 - 臨時巨額の損失：「こう書け会計学」No.102、103
• 問題2 -
  (1)取得原価主義会計の特徴：「こう書け会計学」No.49
  (2)有形固定資産の取得原価の算定：「こう書け会計学」No.75等。

鑑定理論（演習）

• 問題4 - 鑑定評価報告書で理解！補助レジメ（1）（更地）
• 問題3 - 答練等で類似問題が何度か出題されている。

鑑定理論（論文）

• 問題1 - 特定価格：「こう書け鑑定理論」No.31、32
• 問題2 - 取引事例：「こう書け鑑定理論」No.43、87
• 問題3 - 均衡の原則、適合の原則、最有効使用の原則：「こう書け鑑定理論」No.16
• 問題4 - 底地：「こう書け鑑定理論」No.110

（鑑定理論については、基準、留意事項は勿論、テキスト問題、答練、および住宅新報社の要説不動産鑑定評価基準などからも良く出題されています。）
つまり、LECのテキスト問題、答練、「こう書け」、「ズバリ的中」をしっかり学習すれば、かなりの高得点を目指せると思います。
さらに余裕のある方は、他校の模試などで力試しをしてみるのも良いかと思います。この数年は公開模試、全答練等で出題された問題は、本試験ではあまり出題されない傾向にありましたが、自分が全受験生の中でどのようなポジションにいるのかを把握する上では役立つと思います。

本試験当日の感想

短答式（2006年度から始まった新試験）

• 行政法規：この科目は年々出題範囲が増え、かつ難問化しているので気は抜けません。
• 鑑定理論：2006年度から発足した新試験ですが、LECの答練、公開模試で難問を多数経験していたので、本試験では易しく感じました。

論文式

2005年度の受験では、準備不足の箇所からの出題も有り、焦りと緊張で、つまらないミスなどもしてしまい、失敗しました。
2006年度の受験では、LECで普段から学習してきた箇所からの出題が多く、落ち着いて試験に臨め、思いのほか無難にこなせたと思います。それでも最終日の午後の2時間は、合格を意識したせいか、丁寧に解答しようと言う意識が過剰となりペンがスムースに動きませんでした。
本試験では、自分の力を出し切れるように、体調、気持ち及び時間配分の自己管理も重要と思います。

実務修習

2006年度から不動産鑑定士試験合格者は、実務修習（有料）を受け、所定の単位を履修することにより、不動産鑑定士の資格を取れるようになりました。実務修習には、1年コース、2年コース、3年コースの三種類が有り（最短で、1年3ヶ月で資格を取得できる）、それぞれ講義、基本演習、実地演習、修了考査の四部構成となっています。そして講義、基本演習および修了考査は鑑定協会が実施しますが、実地演習については鑑定事務所で受講する方法と大学（明海大学または日本大学）で受講する方法が有ります。どのコースを選択する場合も、まず実地演習受入先を取り決めた上で、みなし履修の有無により11月1日から11月10日までに、鑑定協会へ申請しなければならないので、鑑定士試験合格発表（10月13日）後、直ちに就職先または実地演習受入先を探す必要が有った為、あまり合格の喜びに浸っている時間は有りませんでした。

最後に

出題範囲が広くかつ難解な試験問題ですので、皆さんも何度か不安になる時もあるかと思いますが、50歳を過ぎた私でも合格できたので、諦めずに頑張れば必ず合格する試験だと思います。
最後に、試験勉強中大変お世話になりましたLECの先生方及びスタッフの方々、受験仲間の友人達と、私を支えてくれた家族に感謝します。